Я Гайдзин

В текущем разделе Вы найдете полезную информацию относительно аренды жилья в Японии при наличии долгосрочной визы. Прежде всего, важно знать, что с туристической (90-дневной) визой в Японии снять жилье для долгосрочной аренды будет невозможно, поскольку для этого Вам будет необходим поручитель и статус резидента. Для тех, кто только приехал и только начинает искать жилье на долгосрочный период, ниже описаны особенности краткосрочной аренды жилья.

• Краткосрочная аренда и share house
• Долгосрочная аренда
  • Общие сведения
  • Из чего формируется арендная плата
• Как арендовать квартиру
  • 1. Поиск агентства по аренде жилья
  • 1. Осмотр квартиры
  • 1. Подача заявки на аренду жилья
  • 1. Подписание договора, получение ключей и переезд
• Что нужно для аренды жилья на длительный срок
• Каковы начальные затраты на аренду жилья?
• Возможная причина отказа в аренде жилья
• Поиск квартиры, где разрешено проживание с домашними животными
• Когда лучше начинать поиск жилья
• Полезная терминология
• Разница между Apato アパート и Manshon マンション
• Список агентств по аренде жилья
• Процедура выселения из арендованной квартиры в Японии
  • Если вы уезжаете из страны, а не переезжаете

Краткосрочная аренда и share house

Если Вы приехали в Японию на длительный промежуток времени (от 6 месяцев) и пока не собрали все необходимые документы для долгосрочной аренды, то имеет смысл задуматься о краткосрочной аренде жилья, поскольку проживание в отеле на время поисков подходящего варианта может затянуться и стоить дорого. И тут встает выбор между краткосрочной арендой апартаментов или share house. Оба этих варианта хороши в краткосрочной перспективе, хотя есть и те, кому они подойдут и для долгосрочного проживания.

Share house — тип аренды жилья, который позволяет людям совместно снимать один дом или большую квартиру, иными словами, это общежитие или коммунальная квартира. Обычно комнаты в них стоят дешевле чем в апартаментах. Так же тут все необходимое для жизни (кровать, шкаф, письменный стол) уже есть. Комната меблированная, но, как правило, маленькая по площади. Кухни, туалетные и душевые комнаты являются чаще всего общими. Но заплатив фиксированную плату за месяц, Вам не придется думать о коммунальных платежах, так как их включают в сумму ежемесячного платежа.

Нельзя забывать и про соседей, которых не выбирают, их графики работы, а так же ограничения в поведении при совместном проживании.

Аренда квартиры же несет в себе значительные плюсы, но не без ложки дегтя.

Арендуя квартиру, даже маленькую, Вы получаете свой дом — свою крепость. Тут не встает вопрос о том, кто первый попал в общий душ, кто сейчас занял плиту для приготовления еды, и прочие коммунальные ситуации. Но за это придется и заплатить больше.

Так же большинство квартир не меблированы, но это не закон, а скорее общая тенденция. Это еще одна статья дополнительных затрат, помимо того, что при аренде жилья придется, скорее всего, платить дополнительно за финальную уборку, за последний месяц и т.д

Долгосрочная аренда

Общие сведения

Стандартный срок договора аренды жилья в Японии составляет два года с возможностью продления аренды в конце срока и, как правило, с требованием доплаты за продление аренды (обычно равной арендной плате за один месяц), и возможным изменением месячной стоимости.

Из чего формируется арендная плата

В начале давайте разберемся от чего зависит ежемесячная арендная плата.

• Город (арендная плата в Токио, например, будет выше, чем в небольшом сельском городке).
• Близость к центру города (чем дальше от центра, тем дешевле)
• Наличие магазинов / ресторанов / развлекательных центров по близости .
• Расстояние до ближайшей станции (чем ближе к станции, тем дороже).
• Год строительства(чем старше здание, тем дешевле).
• Качество строительства и материалов.
• Удобства в здании и в самой квартире(наличие кондиционера в квартире, возможность проживать с животными, консьерж и т.д.).
• Площадь арендуемой квартиры
• Стоимость обслуживания дома

Помимо арендной платы Вам также придется оплачивать коммунальные услуги. При въезде в квартиру, Вам нужно будет заключить договора на обслуживание с энергетической и газовой компаниями.

Про подключение интернета Вы можете прочитать на странице Мобильная связь и интернет в Японии.

Как арендовать квартиру

Для аренды жилья Вам будет необходимо обратиться в соответствующее агентство (не большой список агентств). Владельцы и управляющие недвижимостью почти никогда не предлагают прямой аренды. Агентства обычно работают в определенном районе, специализируясь на недвижимости в ближайших к офису районах или окрестностях вокруг станций. Большинство сотрудников в агентствах по аренде жилья в Японии не говорят по-английски, а уж тем более по-русски, а также не принимают запросы или заявки из-за пределов Японии. Однако, это не должно Вас останавливать от предварительного поиска квартиры через сайты компаний. Это поможет Вам заранее изучить цены, а также подобрать для себя несколько вариантов, которые уже по приезду можно будет сразу посмотреть.

Обратите внимание, что с момента, когда Вы найдете квартиру, до того, как Вы сможете переехать, обычно проходит от пяти дней до двух недель, при условии, что ваша заявка одобрена.

1. Поиск агенства по аренде жилья

Стандартный метод поиска агента — пойти к станции, возле которой Вы хотели бы жить, и зайти в любое из агентств с офисами рядом со станцией.

Они попросят Вас заполнить анкету, в которой будет необходимо указать информацию о Вашем бюджете, желаемой станции или районе, расстоянии от ближайшей станции, типе квартиры, и прочее. Если же с японским у Вас пока не очень, то это сделать можно и через сайт агентства, используя онлайн переводчик. С результатами поиска можно прийти в агентство.

Агент порекомендует возможные варианты, исходя из Ваших запросов, расскажет о возможных акциях или специальных предложениях.

Если же у Вас уже есть список квартир, которые Вы подобрали на сайте, то можно сразу приступить к обсуждению его и перейти к следующему этапу.

2. Осмотр квартиры

Чаще всего Вам будет предложено посмотреть квартиру сразу в тот же день. По возможности Вам покажут все варианты или несколько. Обычно за один раз стараются как можно больше показать для Вашего удобства , а также экономии времени. Однако, бывает и такое, что такой возможности нет, тогда Вам понадобиться японский номер телефона, чтобы агент мог с Вами связаться, когда он договориться с владельцем о просмотре.

После посещения квартир нужно будет перейти к следующему шагу — подачи заявки на аренду жилья.

3. Подача заявки на аренду жилья

После того, как Вы нашли понравившуюся квартиру, вы должны заполнить заявку на аренду и предоставить всю необходимую документацию. Вы владеете японским языком не очень хорошо, лучше всего попросить помощи у друзей или коллег на работе.

Ваша заявка будет рассмотрена управляющей компанией или арендодателем, и Ваш агент сможет передать Вам результат в течение одного или двух дней.

Если Вам было отказано, имейте в виду, что управляющий недвижимостью или арендодатель не обязан раскрывать причину отклонения заявки на аренду. Но не надо расстраиваться, можно попробовать арендовать квартиру через другое агентство.

4. Подписание договора, получение ключей и переезд

Если Ваша заявка будет одобрена, Ваш агент сообщит Вам об этом и предоставит реквизиты банковского счета для оплаты банковским переводом (подробно описано ниже в разделе «Каковы начальные затраты на переезд в квартиру?»). Практически во всех случаях оплата должна быть произведена внутренним банковским переводом. В некоторых случаях Вы можете оплатить с помощью кредитной карты или наличными.

После подтверждения оплаты агент назначит день подписания договора аренды в офисе агентства (скорее всего, для этого Вам понадобится Ваша личная печать inkan 印鑑 (hanko 判子)) и другие документы, связанные с заездом. Часто день подписания договора аренды совпадает с днем фактического переезда в квартиру. Если Вы подпишете договор на аренду до даты Вашего фактического въезда, то Вам придется снова встретиться с агентом, чтобы получить ключи в день заселения.

Что нужно для аренды жилья на длительный срок

Для долгосрочной аренды в Японии Вам понадобятся следующие документы:

• Паспорт и карта резидента( 在留カード ) или студенческий билет (Student ID)
  • Вам понадобятся четкие копии страницы с фотографией и страницы с визой, а также лицевая и оборотная стороны Вашей карты резидента или студенческого билета.
• Письмо или договор о трудоустройстве
  • Если Вы еще не получили визу, вам нужно будет предоставить сертификат соответствия (CoE – Certificate of Eligibility). Вместо этого можно будет также предоставить официальное письмо о предложении о работе, если Вы будете работать в Японии.
• Документы, подтверждающие доход
  • Чтобы доказать, что Вы сможете оплатить аренду, необходимо предоставить документы, подтверждающие доход. Вас попросят принести копии последних платежных ведомостей, обычно за последние два, или три месяца, или копию Вашей квитанции об уплате налогов (gensen choushuu hyou, 源泉徴収票), где указаны:
    • Общая заработная плата, заработанная в течение года (до вычета налогов)
    • Доход после вычета налогов
    • Общая сумма вычетов из дохода
    • Сумма удержанного налога
  • Если Вы студент университета Японии или будете учиться в школе японского языка, Вас также попросят предоставить копию лицевой и обратной стороны студенческого билета и письма о зачислении.
• Студенческий билет (Student ID) и письмо о зачислении (для студентов)
  • Если вы студент университета или будете учиться в школе японского языка, вас также попросят предоставить копию лицевой и обратной стороны вашего студенческого билета и письма о зачислении.
• Поручитель( hoshounin , 保証人) или подтверждение гарантий от компании-поручителя
  • Традиционно для того, чтобы снять квартиру, нужен был гарант (hoshounin, 保証人), человек, который официально соглашается нести ответственность за арендную плату в случае, если Вы не сможете заплатить. Это условие одинаково как для японец, так и для иностранцев.
  • В настоящее время большинство управляющих недвижимостью компаний и арендодателей предпочитают, чтобы Вы использовали компанию-поручителя, а не человека-поручителя по Вашему выбору. Как часть Вашего заявления об аренде, агент передаст Вашу личную информацию в компанию, которая проведет проверку данных и согласиться стать поручителем. Так же такие компании берут с Вас одноразовую плату (обычно в размере месячной аренды) и, если Вы не оплатите аренду вовремя, дополнительно штраф.

• Японский номер телефона

• Счет в японском банке, с которого будет сниматься арендная плата
  • В некоторых случаях Вы можете оплачивать некоторые расходы, такие как агентское вознаграждение или первая ежемесячная арендная плата кредитной картой или наличными.
  • Ваша ежемесячная арендная плата должна быть оплачена внутренним банковским переводом. В рамках Вашего заявления Вас могут попросить заполнить форму автоматического снятия средств, чтобы арендная плата автоматически списывалась с Вашего счета в тот день, когда она начисляется (чаще всего это 26 число каждого месяца).
• Контакты человека для связи в экстренных ситуациях
  • Это обязательная часть заявки на долгосрочную аренду. Вашим контактом может быть не японец, но это должен быть тот, с кем можно связаться по телефону в случае, если с Вами что-то случится

Каковы начальные затраты на аренду жилья?

Как правило, Вы должны быть готовы к оплате при подписании договора от двух до шести ежемесячных платы, чтобы покрыть первоначальные расходы. Ниже представлены платежи, которые обычно взимаются при аренде квартиры.

• Арендная плата за первый месяц

Арендная плата за первый месяц обычно рассчитывается пропорционально дате Вашего въезда. Если Вы переедете десятого числа, то заплатите полную месячную арендную плату с вычетом десяти дней.

• Депозит (Shikikin, 敷金 или Hoshoukin, 保証金)

Ваш арендодатель удерживает Ваш депозит в течение всего срока аренды и будет использовать эти деньги для покрытия любой неоплаченной суммы или для оплаты ремонта, превышающего обычные расходы на износ и уборку при выезде. В Токио существует местное постановление, которое было принято для предотвращения споров между арендаторами и арендодателями по этому вопросу: если Вы не нанесли явный ущерб квартире, арендодатель должен удержать плату за уборку с Вашего депозита и вернуть Вам остаток, когда Вы будете съезжать с квартиры.

Не каждая квартира требует депозита. Тем не менее, в большинстве новых домов взимается депозит в размере от одного до двух месяцев арендной платы. На многих сайта, при поиске жилья, Вы можете указать «Без депозита» в качестве критерия поиска.

• Вознаграждение (Reikin, 礼金)

Это денежное вознаграждение, которое Вы платите своему арендодателю, и оно не будет возвращено Вам, когда Вы будете покидать квартиру.

Данный платеж не всегда требуется. На многих сайта, при поиске жилья, вы можете указать «Без вознаграждения» в качестве критерия поиска.

• Агентское вознаграждение (Chūkai tesūryō, 仲介手数料)

Это комиссия, которую Вы платите своему агенту за обслуживание. По закону максимальная сумма, которую Ваш агент может взимать с Вас, составляет арендную плату за один месяц плюс налог на потребление.

Некоторые агенты не взимают комиссию вообще или берут только половину от арендной платы.

• Оплата компании-поручителя (Hoshōgaisha riyō-ryō, 保証会社利用料)

Эта плата берется компанией, которая выступает в роли Вашего поручителя. Обычно она составляет сумму арендной платы за месяц.

• Плата за обслуживание недвижимости (Kanri-hi, 管理費)

Этот сбор за содержание помещений общего пользования (в том числе прихожих, лифта, уборки комнаты для мусора и т.д.). Он относится к ежемесячным расходам и его придется платить каждый месяц.

Не за все объекты недвижимости взимается плата за обслуживание. Для объектов недвижимости стоимость обслуживания варьируется от 3000 до 5000 йен в месяц для студий и маленьких квартир в небольших и старых зданиях, и до нескольких десятков тысяч йен в месяц для элитных объектов недвижимости.

В объявлениях о недвижимости эта плата обычно указывается как отдельная плата, но иногда она включается в стоимость аренды. Плата за обслуживание нельзя исключить. Если Вы подаете заявление на недвижимость с платой за обслуживание, Вы должны оплатить указанную сумму и быть готовыми делать это ежемесячно.

• Плата за замену замка входной двери (Kagi kokan-dai, 鍵交換代)

Обычно эту плату взимают с арендатора за стоимость замены замка. В некоторых случаях управляющие компании отказываются от нее. Средняя стоимость замены замка составляет 12 000 йен. Так же эта сумма может взиматься с арендатора при потере ключа.

• Страховка имущества от пожара (Kasai hoken, 火災保険)

При подписании договора аренды Вы должны будете оформить страховку имущества от пожара (также называемую страховкой арендатора).

Стоимость обычно составляет около 22 000 иен за двухлетний полис. Вам также потребуется продлевать эту страховку каждый раз, когда Вы продлеваете аренду. Вы не можете отказаться от страхования имущества от пожара.

Возможные причины отказа в аренде жилья

В Японии существует дискриминация заявителей, основанная на национальном происхождении, хотя в последнее время этого становится все меньше. Тем не менее, в Японии есть много агентов, которые очень рады заработать комиссионные, помогая Вам найти квартиру.

Однако, как только Вы найдете интересующее Вас жилье, Ваш агент все равно, позвонит агенту, представляющему владельца недвижимости, и спросит, согласны ли они предоставить аренду иностранцу. Владельцы недвижимости могут отклонить Вашу кандидатуру из-за того, что Вы не японец. И, как показывает практика, очень многое в этом вопросе также зависит от Вашего агента. Если он грамотно преподносит информацию, то, скорее всего, проблем не будет. Так же если Вы говорите по-японски, владельцы с большей вероятностью смогут принять решение в Вашу пользу, потому что их часто заботит только Ваша способность общаться и понимать культурные нравы жизни в Японии.

Поиск квартиры, где разрешено проживание с домашними животными

Апартаментами, в которых разрешено проживание с домашними животными, считаются квартиры, где по условиям договора можно жить с маленькой собакой, кошкой или кроликом.

Аквариумные рыбки, птицы, хомячки и ящерицы не считаются домашними животными. Обычно их можно содержать без специального разрешения управляющего или арендодателя в любой квартире.

Вы можете найти квартиры для размещения с домашними животными на многих сайтах, выбрав этот пункт в качестве критерия поиска, либо о Вашем желании сообщить агенту при начале поиска жилья.

Бывает арендодатель или управляющая компания взимают дополнительный залог в размере одного месяца аренды за право поселить питомца.

Когда лучше начинать поиск жилья

В Японии высокий спрос на аренду жильяс января по март. В апреле начинается новый финансовый и учебный год. Популярные районы начинают заполняться примерно с января по февраль. В этот период среднее время ожидания между просмотром недвижимости и подписанием договора аренды составляет около одной недели, из-за высокого потока клиентов.

С апреля по июль спрос на квартиры падает. Тогда многие компании запускают акции и специальные предложения для потенциальных арендаторов.

Например, они могут немного снижать арендную плату или инвестировать в модернизацию определенных объектов, чтобы сделать их более привлекательными. Арендодатели будут подталкивать агентов и управляющих недвижимостью к заполнению оставшихся свободных квартир в апреле, так что в этот период можно найти самое выгодное предложение.

Полезная терминология

На первых этапах поиска жилья в Японии, Вы столкнетесь с такими обозначениями, как: 1R, 1K, 1DK, 1LDK и прочими. Эти сокращения указывают на количество комнат в квартире, за исключением ванной комнаты и/или туалета (в маленьких квартирах они объеденные в один блок).

Разница между «Apaato» アパート и «Manshon» マンション

«Apaato» アパート — это, как правило, квартиры в малоэтажных зданиях (не выше трех этажей). «Manshon» マンンション – это многоквартирный дом. Хотя изначально слово «マンンション» было маркетинговым термином для новых, более просторных и роскошных новостроек, оно в основном означало квартиру в любом здании, которое выше трех этажей. Сейчас же Вы можете найти как старый マンンション (manshon) так же, как новый, элитный アパート (apaato), хотя в высотном здании более вероятно будет именно マンンション (manshon). Это жилье, скорее всего, будет иметь лучшие условия или быть частью более крупного комплекса, в котором будет детская площадка, спортивный залы. Но マンンション (manshon) обычно обходится дороже в обслуживании

Агентства по аренде жилья

• レオパレス21 — Есть возможность помесячной аренды. В основном меблированные квартиры. Есть поддержка на английском языке
• エイブル — часто бывают выгодные предложения.
• アパマンショップ — очень большой выбор. Очень многие русскоговорящие арендуют именно через них.
• ミニミニ — самые маленькие и соответственно дешевые квартиры
• GaijinPot Apartments — на английском. Есть возможность помесячной аренды. Есть поддержка на английском.
• Suumo — Вся недвижимость Японии. Тут можно найти варианты и по приезду идти в ближайший офис.

Процедура выселения из арендованной квартиры в Японии

В идеале, начните подготовку по крайней мере за один-два месяца, до того, как Вы покинете квартиру. Тут Вы столкнетесь с такими же бюрократическими проблемами, как и при въезде.

• Сообщите своему арендодателю дату своего отъезда. Обычно это нужно сделать как минимум за месяц, но проверьте свой контракт, чтобы убедиться, что не указано иное. Они организуют осмотр квартиры и возьмут плату за уборку (как правило, от 1000 до 1250 иен за квадратный метр как плата за стандартный износа, плюс дополнительно, если есть повреждения, такие как пятна, плесень и вмятины).
• Сортируйте свои вещи и решите, что выбросить, что продать или отдать, а что забрать домой. Это может занять очень много времени в зависимости от того, сколько Вы накопили. Вещи, которые Вам не нужны, можно постараться продать в онлайн-группах и на сайтах (например: craiglist), где постоянный поток приезжающих и уезжающих обеспечивает высокий спрос на полезные товары. То, что не удается продать, можно сдать в ресайкл (recycle)— магазин подержанных товаров. Это не так выгодно, но все же лучше, чем выбрасывать.
• Крупные предметы на утилизацию (Sodai gomi, 粗大ごみ ) необходимо будет вывозить в определенные дни, которые у Вас указаны в расписании вывоза мусора. Сумму утилизации нужно уточнять у фирмы, которая занимается утилизацией. Ее контакты можно узнать на официальном сайте города, в котором Вы проживаете. Когда Вы будете звонить (или подавать заявку онлайн), Вас попросят описать предметы для утилизации и их размеры. Затем оператор сообщит Вам, сколько стикеров для мусора (Zodaigomi-ken, 粗大ゴミ券) Вам необходимо купить. Вам нужно купить соответствующую сумму наклеек в магазине и приклеить их на свои вещи, прежде чем оставлять их в месте сбора мусора. Иногда Вы можете организовать утилизацию бытовой техники и электроники (телевизоры, компьютеры, стиральные машины и т.д.) в магазинах бытовой электроники, таких как Bic Camera, за определенную плату. Не оставляйте решение вопроса с мусором на последнюю минуту.
• Позвоните в коммунальные службы для отказа от их услуг.
  Нужно будет выбрать дату отключения газа, электричества, воды и любых других услуг, которые вы получаете. Номера телефонов компаний, предоставляющих коммунальные услуги, указаны в Ваших ежемесячных квитанциях. Вы можете оплатить свои последние счета в магазине перед отъездом или отправить счет другу, который может оплатить их от вашего имени.
• Отменить свой контракт на предоставление услуг по доступу в Интернет
  Возможно, Вам придется сделать два отдельных звонка (один для отмены с провайдером линии (например, NTT) и один Вашему провайдеру Интернет-услуг (ISP). Окончательный счет будет отправлен на Ваш текущий адрес или другу, кто готов его оплатить от Вашего имени, если Вы покидаете страну. Так же сумма может быть списана с Вашего счета, на котором тогда должно оставаться достаточно денег. В некоторых случаях оператор снимает деньги с Вашей кредитной карты.
• Переадресация вашей почты.
  Если Вы просто переезжаете в другое место, Вы можете заполнить карточку «Уведомление об изменении адреса» (tokyo toko, 転居届) в Вашем отделении почты. Если же Вы уезжаете из страны, то стоит просто предупредить об этом на почте.
• Получите сертификат о выезде. Посетите мэрию, чтобы сообщить им, что Вы покидаете город. Возьмите с собой карточку резидента и печать, а также заполните там форму «Свидетельство о выезде» (tenshutsu todoke, 転出届け) .

Если Вы уезжаете из страны, а не переезжаете, то:

• Оплатите все свои счета и налоги, прежде чем покинуть Японию. Окончательные счета могут потребовать оплаты наличными авансом, или Вам может потребоваться оставить деньги на Вашем банковском счете, чтобы покрыть их. Налог на проживание рассчитывается исходя из дохода за предыдущий год. Вы можете оплатить полную сумму до отъезда из страны или назначить и уведомить налогового менеджера, который будет платить налог с резидента от Вашего имени.
• Отмените контракт с вашим мобильным телефоном.
  Вам нужно будет посетить магазин Вашего оператора. Некоторые компании позволяют выбрать дату заранее, чтобы отменить услугу, но другие предлагают отмену только в тот день, когда Вы приходите непосредственно в магазин. Досрочное расторжение договора (если Вы разрываете контракт до его окончания) может обойтись примерно в 10 000 йен.
• Верните свою карту национального страхования. Верните свою карту медицинского страхования лицу, которое ее выдало — мэрии или Вашему работодателю.
• Верните свою карту резидента (zairyu kaado, 在留カード) иммиграционному офицеру в аэропорту. Иммиграционная служба пробьет в ней дыру и вернет ее вам. Она понадобится вам при подаче заявления на возврат пенсии.